Fotovoltaica en comunidades: soluciones, normativas y ventajas para quienes van en serio

La fotovoltaica en comunidades de vecinos consiste en instalar paneles solares en zonas comunes del edificio —normalmente el tejado— para generar electricidad a partir de energía solar. Existen dos configuraciones principales: instalación centralizada o instalaciones individuales. En ambos casos, el objetivo es reducir la dependencia de la red eléctrica y mejorar la sostenibilidad del inmueble.

En un contexto de costes energéticos cada vez más elevados, apostar por la autoproducción de energía renovable es una decisión inteligente. La energía solar en comunidades permite reducir los gastos comunes del edificio y, en el caso de instalaciones privadas, también los consumos individuales. Además, mejora la calificación energética del edificio, aumentando así el valor de los pisos.

A diferencia de las viviendas unifamiliares, la fotovoltaica en edificios compartidos implica coordinar espacios, costes y beneficios entre varios vecinos. Esto requiere una gestión más estructurada, tanto a nivel normativo como organizativo, pero ofrece oportunidades únicas: economías de escala, acceso a incentivos y nuevas formas de consumo colectivo.

Principales soluciones solares para comunidades de vecinos

Instalación fotovoltaica centralizada para zonas comunes

Se trata de una instalación compartida por varios propietarios destinada exclusivamente a cubrir el consumo eléctrico de las zonas comunes del edificio: iluminación de escaleras, ascensor, portón automático o sala comunitaria. La energía generada no puede utilizarse en los pisos individuales, pero permite reducir significativamente los gastos generales.

La instalación debe ser aprobada en junta de propietarios por mayoría simple (50 % más uno de los asistentes que representen al menos un tercio de las cuotas de participación). Solo los vecinos que voten a favor contribuyen económicamente y se benefician del sistema. Así, se puede formar un grupo reducido que financie la instalación sin obligar al resto.

El sistema puede combinarse con baterías para almacenar la energía solar producida durante el día y utilizarla por la noche. Además, el excedente de energía no consumido se puede volcar a la red, obteniendo compensaciones económicas mediante mecanismos como el “Balance Neto” o el “Vertido Remunerado”, gestionados por el operador estatal GSE.

Si se diseña y gestiona correctamente, un sistema centralizado puede ofrecer un retorno de inversión rápido, ahorro estable y una mejora real en la eficiencia energética del edificio.

Instalación solar individual para viviendas privadas

Además de la solución compartida, cada vecino tiene derecho a instalar su propio sistema fotovoltaico, incluso utilizando zonas comunes como el tejado. Este derecho está reconocido en el artículo 1122-bis del Código Civil italiano, que permite a cada propietario mejorar la eficiencia energética de su vivienda.

La instalación está permitida siempre que no se altere el uso común del espacio ni se comprometa la seguridad, la estabilidad o la estética del edificio. En inmuebles protegidos por normativa histórica o paisajística, puede ser necesario un permiso de la administración o una declaración de obra (CILA o SCIA).

No se requiere votación de la comunidad, pero sí se debe informar al administrador. La normativa protege así la libertad individual, respetando al mismo tiempo las reglas colectivas.

Este derecho ha sido confirmado por la sentencia 1337/2023 del Tribunal Supremo, que autoriza expresamente a los propietarios a instalar paneles en zonas comunes, siempre que se respeten los derechos del resto de vecinos y la normativa vigente.

Normativa y trámites para instalar energía solar en comunidades

Documentación, permisos y comunicación

Además del acuerdo comunitario (cuando sea necesario), se requiere un diseño conforme a la normativa CEI, la conexión a la red con autorización del distribuidor y, en algunos casos, permisos urbanísticos.

Las instalaciones menores de 20 kW suelen beneficiarse de un procedimiento simplificado: declaración de inicio de actividad, comunicación a la ENEA (Agencia Nacional de Eficiencia Energética) y acceso directo a los incentivos.

Uso de zonas comunes según el Código Civil

El artículo 1102 del Código Civil italiano establece que todos los propietarios pueden hacer uso de las zonas comunes, siempre que no limiten el mismo derecho a los demás. Este principio se aplica también al uso del tejado para paneles solares.

Actualización del reglamento de la comunidad

Si el reglamento no contempla la instalación de paneles solares, es recomendable actualizarlo, estableciendo criterios para el reparto de espacios, límites de potencia y normas técnicas.

Costes, deducciones fiscales y ayudas para instalaciones solares

¿Cuánto cuesta un sistema fotovoltaico comunitario?

El coste medio de una instalación solar de 7 kWp en un edificio es de unos 10.000 €, incluyendo diseño, instalación y trámites. Si se incorporan baterías, se aumenta la independencia energética, pero también el presupuesto.

Deducción fiscal del 50 % y otras ventajas

Los gastos de instalación pueden beneficiarse de una deducción del 50 % en el IRPF, a repartir en 10 años. Esta bonificación se incluye dentro de los incentivos a la rehabilitación de viviendas.

Para acceder a esta ayuda es imprescindible:

• realizar pagos por medios trazables (transferencia bancaria con concepto específico),

• conservar facturas y justificantes,

• comunicar la obra a la ENEA dentro de los 90 días posteriores a su finalización,

• registrar la instalación en el portal del GSE.
  
  
  

Ayudas locales y subvenciones para eficiencia energética

Además de los incentivos estatales, muchas regiones, ayuntamientos y cámaras de comercio ofrecen subvenciones locales, incluso a fondo perdido o con financiación blanda. Conviene consultar regularmente los portales institucionales para no perder oportunidades.

Comunicaciones obligatorias y trazabilidad de pagos

La comunicación a la ENEA debe enviarse dentro de los 90 días siguientes a la finalización de la obra. No hacerlo implica la pérdida del derecho a deducción. Asimismo, los pagos deben ser trazables para ser válidos ante Hacienda.

Gestión del tejado y reparto de espacio para paneles

¿Quién puede instalar en el tejado de la comunidad?

Cualquier vecino puede proponer un proyecto, siempre respetando los derechos de los demás. Si hay varias solicitudes, conviene aplicar criterios justos, como el reparto por coeficientes o superficie.

Normas para el uso del espacio común con fines energéticos

Las instalaciones deben permitir que otros vecinos puedan instalar sistemas similares en el futuro. Un reglamento acordado ayuda a prevenir conflictos.

Acuerdos entre vecinos y resolución de conflictos

Un acuerdo por escrito, preferiblemente registrado por el administrador, debe especificar los derechos de uso y las obligaciones de mantenimiento. Puede incluir cláusulas en caso de compraventa del piso.

Si hay desacuerdos, se recomienda recurrir a la mediación civil antes que a procedimientos judiciales largos y costosos.

Simulación de beneficios económicos y ambientales

Simulador del GSE para calcular la rentabilidad

El GSE ofrece una herramienta online para estimar la rentabilidad de una instalación. Introduciendo algunos datos técnicos se obtienen estimaciones de producción, autoconsumo y ahorro anual.

Cada kWh generado con energía solar evita aproximadamente 0,5 kg de CO₂. En una comunidad de vecinos, este impacto puede ser notable y contribuir a los objetivos europeos de descarbonización.

¿Cuánto tiempo tarda en amortizarse una instalación?

El retorno de inversión oscila entre 5 y 9 años, según el coste, el grado de autoconsumo y la presencia de baterías. Los incentivos aceleran mucho el proceso.

Las instalaciones centralizadas aprovechan economías de escala, pero requieren coordinación. Las instalaciones individuales son más simples de gestionar, aunque pueden ser menos rentables a pequeña escala.

Autoconsumo compartido y comunidades energéticas

¿Qué es el autoconsumo compartido entre vecinos?

Es un modelo en el que la energía generada por una instalación común se reparte entre varios usuarios según cuotas acordadas. Está regulado por el “Decreto Milleproroghe” y cuenta con incentivos estatales.

Ventajas económicas y organizativas para la comunidad

Los vecinos pueden reducir drásticamente sus facturas y aumentar la resiliencia energética del edificio. Además, se fomenta la cooperación y la vida comunitaria.

Configuraciones posibles para instalaciones compartidas

Los participantes deben estar conectados al mismo centro de transformación.
Las comunidades energéticas (CER) permiten compartir energía entre varios edificios cercanos, accediendo a tarifas bonificadas por el GSE.

Gestión y gobernanza de la energía compartida

La gestión puede externalizarse a una empresa especializada (ESCo) o cooperativa. Es necesario un reglamento que establezca criterios de reparto, mantenimiento y toma de decisiones.

Ventajas del autoconsumo solar en comunidades

• Reducción de gastos comunes y facturas más bajas: La energía autoproducida puede cubrir gran parte de los servicios comunes, aliviando la cuota mensual de los vecinos.

• Sostenibilidad y menor huella climática: Apostar por energía solar reduce emisiones y fomenta un estilo de vida más consciente.

• Mayor valor del inmueble y eficiencia energética: Un edificio con instalación solar es más atractivo en el mercado y sube de clase energética.

• Mejor convivencia y colaboración vecinal: Un proyecto compartido puede fortalecer la relación entre vecinos y fomentar una gestión más participativa.

• Camino hacia nuevos modelos energéticos: La fotovoltaica es solo el primer paso hacia redes inteligentes, intercambio entre iguales y comunidades locales sostenibles.
  
  
  

Preguntas frecuentes

¿Cómo se reparte el tejado comunitario para instalar paneles?

Se puede repartir según los coeficientes de propiedad o mediante acuerdos entre vecinos, siempre respetando el uso equitativo del espacio. En instalaciones individuales, se debe garantizar que otros puedan hacer un uso similar en el futuro.

¿Qué mayoría se necesita para aprobar una instalación fotovoltaica?

Para instalaciones centralizadas, se requiere mayoría simple en junta: 50 % + 1 de los asistentes, que representen al menos un tercio de las cuotas. Para instalaciones individuales, no se necesita votación, pero hay que comunicarlo al administrador.

Una oportunidad compartida para ahorrar y mirar al futuro

La energía solar en comunidades de vecinos es una de las opciones más inteligentes y sostenibles para reducir costes, revalorizar el inmueble y contribuir activamente a la transición ecológica. Gracias a los incentivos fiscales, el autoconsumo compartido y la tecnología cada vez más accesible, transformar el tejado en un recurso energético está hoy al alcance de todos. Ya sea con un sistema compartido o individual, la fotovoltaica comunitaria ofrece beneficios reales para todos.