Photovoltaïque en copropriété : solutions, règles et avantages pour ceux qui veulent passer à l’action

Installer un système photovoltaïque en copropriété consiste à poser des panneaux solaires sur les parties communes de l’immeuble – généralement le toit – pour produire de l’électricité à partir de l’énergie solaire. Il existe deux configurations principales : l’installation centralisée ou les installations individuelles. Dans les deux cas, l’objectif est de réduire la consommation issue du réseau électrique et d’améliorer la durabilité du bâtiment.

Dans un contexte de hausse constante des prix de l’énergie, miser sur l’autoproduction d’électricité renouvelable est un choix judicieux. Le photovoltaïque en copropriété permet de réduire les dépenses liées à l’électricité des parties communes et, dans le cas d’installations individuelles, aussi celles des logements. Cela contribue également à améliorer la classe énergétique du bâtiment, avec un impact positif sur la valeur des appartements.

Contrairement aux maisons individuelles, le photovoltaïque en copropriété implique un partage des espaces, des coûts et des bénéfices entre plusieurs personnes. Cela demande une organisation plus structurée, notamment sur le plan juridique et administratif, mais offre aussi des opportunités : économies d’échelle, accès aux aides financières et nouvelles formes de consommation collective.

Les principales solutions solaires en copropriété

Installation photovoltaïque centralisée pour les parties communes

Il s’agit d’un système partagé entre plusieurs copropriétaires, destiné exclusivement à couvrir la consommation électrique des parties communes : éclairage des escaliers, ascenseur, portail électrique, salle commune, etc. L’énergie produite ne peut pas être utilisée par les logements individuels, mais elle permet de réduire significativement les charges générales.

L’installation doit être approuvée en assemblée générale à la majorité simple (50 % + 1 des voix des copropriétaires présents représentant au moins un tiers des tantièmes). Seuls les copropriétaires favorables participent aux frais et bénéficient des avantages. Cela permet de créer un groupe de volontaires sans contraindre les autres.

Le système peut être couplé à des batteries de stockage pour utiliser l’énergie produite en journée pendant les heures du soir. L’énergie non consommée peut être injectée dans le réseau, avec une compensation financière grâce à des mécanismes comme l’autoconsommation avec vente du surplus ou l’obligation d’achat, gérés en France par EDF OA.

Bien conçu et bien géré, un système centralisé permet un retour sur investissement rapide, une baisse durable des coûts et une amélioration notable de l’efficacité énergétique de l’immeuble.

Installation photovoltaïque individuelle pour chaque logement

En parallèle de l’option collective, chaque copropriétaire peut installer un système solaire privé, même en utilisant des parties communes comme la toiture. Ce droit est encadré par le Code civil, qui autorise un copropriétaire à entreprendre des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique de son logement, sous certaines conditions.

L’installation est autorisée tant qu’elle ne modifie pas la destination des parties communes, ni ne compromet la sécurité, la solidité ou l’esthétique de l’immeuble. Dans les bâtiments classés ou situés en zone protégée, des autorisations spécifiques peuvent être nécessaires (demande préalable ou permis de construire).

Il n’est pas nécessaire d’obtenir un vote de l’assemblée, mais le copropriétaire doit informer le syndic. La loi garantit ainsi la liberté d’initiative, tout en respectant les règles collectives.

Ce droit a été confirmé par la jurisprudence, qui rappelle que tout copropriétaire peut installer des panneaux solaires sur les parties communes, à condition de respecter les droits des autres et les règles de copropriété en vigueur.

Réglementation et démarches administratives

Documents, autorisations et déclarations nécessaires

Outre l’accord de l’assemblée (le cas échéant), il faut un dossier technique conforme aux normes électriques en vigueur (normes NF C15-100), une demande de raccordement auprès d’Enedis (ou GRD local) et, dans certains cas, une autorisation d’urbanisme.

Les installations jusqu’à 3 kWc bénéficient souvent de procédures simplifiées (déclaration préalable, convention de raccordement standard, etc.).

Utilisation des parties communes selon le Code civil

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’usage des parties communes à condition de ne pas en empêcher l’usage normal aux autres copropriétaires. Cela s’applique aussi à l’utilisation du toit pour des installations solaires.

Mise à jour du règlement de copropriété

Si le règlement ne prévoit rien sur l’usage du toit à des fins photovoltaïques, il est conseillé de l’adapter. On peut y préciser les critères de répartition des surfaces, les puissances autorisées, les normes techniques, et les droits en cas de revente.

Coûts, aides et incitations financières

Quel est le coût d’un système solaire en copropriété ?

Le coût moyen pour une installation photovoltaïque collective de 7 kWc tourne autour de 10 000 euros, incluant la conception, l’installation et la gestion administrative. L’ajout de batteries de stockage augmente l’autonomie énergétique, mais aussi le coût.

Crédit d’impôt, TVA réduite et autres avantages

Les installations peuvent bénéficier :

• d’un taux de TVA réduit à 10 % ou 5,5 %,

• d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique (sous certaines conditions),

• de la prime à l’autoconsommation (versée par EDF OA),

• et d’autres aides régionales ou locales.
  
  
  

Pour bénéficier de ces aides, il faut :

• faire appel à un installateur RGE (Reconnu Garant de l’Environnement),

• effectuer des paiements traçables,

• conserver les factures et certificats,

• effectuer les déclarations nécessaires sur les plateformes de l'État (comme maprimerenov.gouv.fr).
  
  
  

Accès au toit et répartition de l’espace disponible

Qui peut installer sur le toit de la copropriété ?

Tout copropriétaire peut proposer un projet d’utilisation, à condition qu’il soit compatible avec les droits des autres. En cas de demandes multiples, la répartition peut se faire au prorata des tantièmes ou par égalité de surface.

Règles pour utiliser les parties communes à des fins de production d’énergie

Les installations doivent être conçues de façon à permettre des projets futurs d’autres copropriétaires. Un règlement commun peut éviter les conflits à l’avenir.

Accords entre copropriétaires et gestion des litiges

Un accord écrit, déposé auprès du syndic, permet de clarifier les droits d’usage, les responsabilités de maintenance, et les conditions en cas de revente du logement.

En cas de désaccord, il est recommandé de recourir à la médiation avant toute procédure judiciaire.

Simuler les bénéfices économiques et environnementaux

Le simulateur Enedis ou GSE pour évaluer la rentabilité

Des outils en ligne (comme ceux d’Enedis, de l’ADEME ou de fournisseurs privés) permettent de simuler la production, l’autoconsommation et les économies réalisables avec une installation solaire.

Chaque kilowattheure produit localement évite environ 0,5 kg de CO₂. À l’échelle d’un immeuble, l’impact est significatif et contribue aux objectifs européens de neutralité carbone.

Temps de retour sur investissement

La période de retour sur investissement varie entre 5 et 9 ans, selon le coût initial, le taux d’autoconsommation, et la présence ou non de batteries. Les aides accélèrent considérablement ce retour.

Les installations collectives bénéficient d’économies d’échelle, mais nécessitent l’accord de plusieurs parties. Les installations individuelles sont plus simples à gérer, mais potentiellement moins rentables à petite échelle.

Autoconsommation collective et communautés énergétiques

Qu’est-ce que l’autoconsommation partagée ?

C’est un modèle où l’énergie produite par une installation commune est répartie entre plusieurs logements selon des quotes-parts définies. Ce modèle est encadré par la loi française depuis 2017 et encouragé par des aides spécifiques.

Avantages économiques et sociaux pour la copropriété

Les habitants peuvent réduire leur facture, améliorer la résilience énergétique du bâtiment, et renforcer la solidarité entre voisins.

Configurations possibles

Tous les participants doivent être raccordés au même poste de distribution basse tension. Les communautés énergétiques (CER) permettent même à plusieurs bâtiments de partager leur production et d’accéder à des tarifs préférentiels.

Gestion et gouvernance de la production partagée

La gestion peut être confiée à une coopérative, à une société de service énergétique (ESCO) ou à une association de copropriétaires. Un règlement doit définir les modalités de répartition, d’entretien et de décision.

Les avantages du solaire en copropriété

• Réduction des charges et factures allégées : l’énergie produite localement permet de réduire, voire d’éliminer, les coûts des services communs.

• Respect de l’environnement et baisse de l’empreinte carbone : le photovoltaïque soutient la transition écologique et un mode de vie plus responsable.

• Valorisation du bien et amélioration de la performance énergétique : un immeuble solaire est plus attractif sur le marché et se vend mieux.

• Meilleure entente entre voisins : un projet partagé peut renforcer les liens et favoriser une meilleure gestion collective.

• Accès à de nouveaux modèles énergétiques : le solaire est une première étape vers des réseaux intelligents, des échanges pair-à-pair et une résilience énergétique locale.
  
  
  

FAQ – Questions fréquentes

Comment partager le toit pour installer des panneaux solaires ?

La répartition peut se faire selon les tantièmes ou des accords entre copropriétaires. Les installations individuelles doivent permettre des projets similaires ultérieurs.

Quelle majorité est requise pour une installation photovoltaïque collective ?

Une majorité simple lors de l’assemblée est suffisante : 50 % + 1 des présents représentant au moins un tiers des tantièmes. Pour les installations individuelles, aucun vote n’est requis, mais une information au syndic est obligatoire.

Une opportunité partagée pour économiser et construire l’avenir

Le photovoltaïque en copropriété est l’une des solutions les plus intelligentes et durables pour réduire les dépenses, valoriser un immeuble et participer activement à la transition énergétique. Avec les aides financières, les modèles d’autoconsommation partagée et des technologies toujours plus accessibles, transformer un toit collectif en ressource énergétique est aujourd’hui à la portée de tous. Qu’il s’agisse d’un système partagé ou individuel, le solaire en copropriété offre des bénéfices concrets pour tous.