Photovoltaik in einer Wohnanlage: Lösungen, Regeln und Vorteile für diejenigen, die es ernst meinen

Die Photovoltaik in Wohnanlagen besteht aus der Installation von Solarmodulen auf Gemeinschaftsflächen des Gebäudes – normalerweise dem Dach – zur Erzeugung von Strom aus Solarenergie. Es kann in zwei Hauptkonfigurationen realisiert werden: als zentrales System oder als private individuelle Anlagen. In beiden Fällen ist das Ziel, den Bezug aus dem Stromnetz zu reduzieren und die Nachhaltigkeit der Immobilie zu verbessern.

In einem Kontext steigender Energiekosten ist die Selbstproduktion von Energie aus erneuerbaren Quellen eine vorteilhafte Wahl. Die Photovoltaik in Wohnanlagen ermöglicht es, die Ausgaben für den Strombedarf der Gemeinschaftsbereiche zu senken und, im Fall von individuellen Anlagen, auch für private Haushalte. Außerdem trägt sie zur Erhöhung der Energieklasse des Gebäudes bei, was sich auch positiv auf den Wert der Wohnungen auswirkt.

Im Gegensatz zu Anlagen, die auf Einfamilienhäusern installiert sind, impliziert die gemeinschaftliche Photovoltaik die Teilung von Räumen, Kosten und Vorteilen zwischen mehreren Parteien. Dies erfordert eine strukturierte Verwaltung, insbesondere auf normativer und organisatorischer Ebene, bietet jedoch auch die Möglichkeit, von Skaleneffekten, Anreizen und innovativen Formen kollektiven Verbrauchs zu profitieren.

Die wichtigsten Lösungen für erneuerbare Energien in Wohnanlagen

Zentrale Photovoltaikanlage für Gemeinschaftsbereiche

Die zentrale Photovoltaikanlage ist eine gemeinsam genutzte Lösung von mehreren Bewohnern, die sich entscheiden, Solarmodule zu installieren, um ausschließlich den Gemeinbedarf des Gebäudes zu versorgen, wie die Treppenbeleuchtung, den Aufzug, das automatische Tor oder den Gemeinschaftsraum. Der produzierte Strom kann nicht für die einzelnen privaten Wohnungen genutzt werden, ermöglicht jedoch eine erhebliche Senkung der gemeinschaftlichen Ausgaben.

Für die Installation ist die Zustimmung der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit erforderlich, das heißt mindestens 50% plus eins der Teilnehmer, die mindestens ein Drittel der Tausendstel vertreten. Nur die zustimmenden Wohnungseigentümer tragen die Kosten und profitieren von den Vorteilen. Dadurch kann eine kleine Gruppe entstehen, die die Anlage finanziert und davon profitiert, ohne die Gegner zu verpflichten.

Das System kann mit Speicherbatterien integriert werden, um den tagsüber produzierten Strom zu speichern und in den Abendstunden zu nutzen. Darüber hinaus kann der überschüssige und nicht selbst verbrauchte Strom ins Netz eingespeist werden, mit der Möglichkeit, wirtschaftliche Vergütungen durch Mechanismen wie den Stromtausch am Ort oder das dedizierte Entnahmeprogramm zu erhalten, die beide vom GSE verwaltet werden.

Eine gut geplante und verwaltete zentrale Anlage ermöglicht eine Kapitalrendite in begrenzter Zeit, eine stabile Kostenreduzierung und eine Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes.

Autonome Photovoltaikanlage für einzelne Wohneinheiten

Neben der gemeinsamen Lösung gibt es auch die Möglichkeit, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer eine private Photovoltaikanlage installiert, auch unter Verwendung von Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Diese Art von Intervention ist durch den Artikel 1122-bis des Zivilgesetzbuches garantiert, der das Recht des einzelnen Eigentümers schützt, die Energieeffizienz seiner Wohnung zu verbessern.

Die Installation ist möglich, sofern die Zweckbestimmung der Gemeinschaftsflächen nicht verändert und die Stabilität, Sicherheit oder architektonische Würde der Immobilie nicht beeinträchtigt wird. Bei Eingriffen an Gebäuden, die historischen oder landschaftlichen Auflagen unterliegen, kann eine Genehmigung der Denkmalpflegebehörden oder die Vorlage einer Baumaßnahme bei der Gemeinde (CILA oder SCIA) erforderlich sein.

Es ist nicht erforderlich, die Zustimmung der Eigentümerversammlung zu erhalten, aber es ist obligatorisch, die Absicht dem Verwalter zu melden. Das Gesetz schützt somit die individuelle Freiheit des Eigentümers, wobei die gemeinsamen Regeln respektiert werden.

Die Rechtmäßigkeit dieser Praxis wurde auch durch das Urteil Nr. 1337/2023 des Kassationsgerichts bestätigt, das das Recht des Einzelnen bekräftigte, Solaranlagen auf gemeinschaftlichen Flächen zu errichten, vorausgesetzt, die Rechte der anderen Wohnungsinhaber und die geltenden Vorschriften werden eingehalten.

Vorschriften und bürokratische Verpflichtungen für gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen

Dokumentation, Genehmigungen und Mitteilungen für die Installation

Neben dem Beschluss der Versammlung sind eine CEI-konforme Planung, die Verbindung mit dem Stromnetz mit Genehmigung des Netzbetreibers und in einigen Fällen die Erlangung von Bauaufträgen erforderlich.

Anlagen unter 20 kW profitieren in der Regel von einem vereinfachten Verfahren: Aktivitätserklärung, Mitteilung an die ENEA und direkten Zugang zu Anreizen.

Die Nutzung der gemeinschaftlichen Bereiche gemäß dem Zivilgesetzbuch

Artikel 1102 des Zivilgesetzbuches sieht vor, dass alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsflächen nutzen können, solange sie das gleiche Recht der anderen nicht beeinträchtigen. Dieses Prinzip regelt auch die Nutzung des Daches für Solarmodule.

Wann und wie die Hausordnung aktualisieren

Wenn die geltende Regelung die Nutzung des Daches für Solaranlagen nicht vorsieht, ist es ratsam, sie zu aktualisieren, indem Kriterien für die Platzverteilung, Leistungsgrenzen und technische Normen spezifiziert werden.

Kosten, Steuervorteile und Vergünstigungen für Photovoltaik in Wohnanlagen

Wie viel kostet eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage?

Die durchschnittlichen Kosten für eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage mit 7 kWp belaufen sich auf ungefähr 10.000 Euro, inklusive Planung, Installation und Verwaltung der bürokratischen Verfahren. Zu diesem Betrag können zusätzliche Speichersysteme hinzukommen, die die Energieautonomie erhöhen, jedoch auch das Gesamtbudget beeinflussen.

50% Steuervorteil und andere Vorteile

Die für die Installation anfallenden Kosten können von der 50%igen Steuervergünstigung profitieren, die aufgeteilt in 10 jährliche Raten gleicher Höhe gewährt wird, gemäß den Vorschriften für Gebäudesanierungsarbeiten.

Für den Zugang zur Förderung ist es wichtig:

• durchzuführende nachvollziehbare Zahlungen (spezieller Überweisungsschein),

• alle Rechnungen und Quittungen aufzubewahren,

• Mitteilung an die ENEA innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten zu senden,

• das Register des Systems bei der GSE (Energiemanagement-Dienstleister) einzutragen.
  
  
  

Lokale Vergünstigungen und Ausschreibungen für Energieeffizienz

Neben den nationalen Steuervergünstigungen fördern viele Regionen, Gemeinden und Handelskammern lokale Ausschreibungen und Anreize, auch in Form von Zuschüssen oder mit geförderten Zinsen, um die Energieeffizienz in Wohnanlagen zu fördern. Es wird empfohlen, regelmäßig die institutionellen Websites zu konsultieren, um diese Gelegenheiten nicht zu verpassen.

Verpflichtende Mitteilungen und Rückverfolgbarkeit

Die Mitteilung an die ENEA muss über das offizielle Portal innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten übermittelt werden. Das Unterlassen der Übermittlung kann zum Verlust des Rechts auf Steuervergünstigungen führen. Die Rückverfolgbarkeit der Zahlungen ist außerdem eine unverzichtbare Bedingung für den Zugang zu den steuerlichen Vorteilen.

Verwaltung des Daches und Teilung der Flächen für Solaranlagen

Wer kann das Dach der Wohnanlage betreten und darauf installieren?

Jeder Eigentümer kann ein Nutzungsprojekt vorschlagen, jedoch muss die Nutzung mit den Rechten der anderen vereinbar sein. Bei mehreren Anfragen ist es vorzuziehen, nach einem gerechten Kriterium vorzugehen, z. B. einer Teilung nach Tausendsteln oder äquivalenten Flächen.

Regeln für die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile zur Solarenergieproduktion

Die Anlagen müssen so geplant werden, dass sie nicht die zukünftige Installation anderer Anlagen durch andere Eigentümer verhindern. Eine gemeinsame Regelung kann Konflikte vermeiden.

Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern und Streitbeilegung

Eine schriftliche Vereinbarung, die möglicherweise beim Verwalter hinterlegt wird, ermöglicht es, die Nutzungs- und Wartungsrechte zu klären. Sie kann auch Klauseln über die Abtretung im Falle eines Verkaufs der Wohnung enthalten.

Im Falle von Unstimmigkeiten wird empfohlen, auf die Zivilaussöhnung zurückzugreifen, um lange und kostspielige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Simulation der wirtschaftlichen und ökologischen Vorteile

Der GSE-Simulator zur Bewertung der Investitionsrendite

Der GSE stellt einen Online-Simulator zur Verfügung, der es ermöglicht, die Wirtschaftlichkeit der Anlage zu bewerten. Es genügt, einige technische Daten einzugeben, um Schätzungen zur Produktion, Selbstverbrauch und jährlichen Einsparungen zu erhalten.

Jede kWh, die aus Solarenergie produziert wird, vermeidet den Ausstoß von etwa 0,5 kg CO2. In einer Wohnanlage kann der Einfluss erheblich sein und zu den europäischen Dekarbonisierungszielen beitragen.

Amortisation der Anlage: In welcher Zeit amortisiert sie sich?

Die Amortisationsdauer variiert zwischen 5 und 9 Jahren, abhängig von den Kosten der Anlage, dem Selbstverbrauch und der Verfügbarkeit von Batterien. Die Anreize beschleunigen diesen Prozess deutlich.

Zentrale Anlagen profitieren von Skaleneffekten, erfordern jedoch eine Einigung zwischen mehreren Parteien. Individuelle Anlagen sind einfacher zu handhaben, können jedoch weniger kostengünstig sein, wenn sie in kleinem Maßstab realisiert werden.

Kollektiver Eigenverbrauch und Energiegemeinschaften im Zusammenhang mit Wohnanlagen

Was ist der gemeinsame Eigenverbrauch zwischen Wohnungseigentümern?

Es handelt sich um ein Modell, bei dem der von einer gemeinsamen Anlage produzierte Strom unter mehreren Nutzern gemäß festgelegten Quoten aufgeteilt wird. Es wird durch das Milleproroghe-Dekret geregelt und vom Staat gefördert.

Wirtschaftliche und organisatorische Vorteile für die Wohnanlage

Die Nutzer können ihre Rechnungen erheblich reduzieren und gleichzeitig die energetische Widerstandsfähigkeit des Gebäudes verbessern. Außerdem wird die Zusammenarbeit zwischen Nachbarn gefördert.

Mögliche Konfigurationen für gemeinsame Anlagen

In der Wohnanlage müssen die Teilnehmer an die gleiche Umspannstation angeschlossen sein.

Die CER ermöglichen es auch mehreren Gebäuden, Energie zu teilen, lokale Netzwerke zu schaffen und auf Anreicherungstarife zuzugreifen, die vom GSE definiert werden.

Verwaltung und Governance der gemeinsamen Energieproduktion

Die Verwaltung kann einem Dritten anvertraut werden, wie einer ESCo oder einer Genossenschaft. Es benötigt eine Regelung zur Verteilung von Leistungen, zur Wartung und zu gemeinsamen Entscheidungen.

Vorteile der Photovoltaik in Wohnanlagen: Eine kluge Entscheidung

• Reduzierung der Gemeinschaftsausgaben und niedrigere Rechnungen: Die selbstproduzierte Energie ermöglicht es, die Beleuchtung und die gemeinschaftlichen Dienstleistungen zu reduzieren, manchmal zu eliminieren. Auf lange Sicht führt die Ersparnis zu einer geringeren Belastung der gemeinschaftlichen Raten.

• Ökologische Nachhaltigkeit und geringere Klimabelastung: Eine Solaranlage zu installieren bedeutet, zur ökologischen Übergang beizutragen, die Emissionen zu reduzieren und einen verantwortungsbewussteren Lebensstil zu fördern.

• Steigerung des Immobilienwerts und der Energieeffizienz: Ein Wohngebäude mit Solaranlage ist auf dem Immobilienmarkt attraktiver. Die Erhöhung der Energieklasse wirkt sich auch positiv auf die Verkaufsfähigkeit der Wohnungen aus.

• Größere Zusammenarbeit und Wohlstand im gemeinschaftlichen Leben: Ein gemeinsames Projekt kann die Beziehungen zwischen Nachbarn stärken und ein kooperatives und proaktives Klima in der Verwaltung der Gemeinschaftsflächen fördern.

• Möglichkeit, sich zu neuen Modellen geteilter Energie zu entwickeln: Photovoltaik ist der erste Schritt in eine gerechtere und partizipativere energetische Zukunft, geprägt von intelligenten Netzwerken, Peer-to-Peer-Handel und resilienten lokalen Gemeinschaften.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Wie teilt man das Dach der Wohnanlage für die Photovoltaik?

Die Teilung des Daches kann nach Kriterien erfolgen, die dem Anteil der Eigentums-Tausendstel entsprechen oder gemäß Vereinbarungen zwischen den Eigentümern, stets unter Berücksichtigung der gerechten Nutzung der gemeinschaftlichen Teile. Bei individuellen Projekten darf die Installation künftige ähnliche Nutzungen durch andere Eigentümer nicht behindern.

Welche Mehrheit ist in der Wohnanlage nötig, um eine Photovoltaikanlage zu installieren?

Für eine zentrale Anlage ist die einfache Mehrheit der Versammlung erforderlich: 50% + 1 der Anwesenden, die mindestens ein Drittel der Tausendstel repräsentieren. Bei individuellen Anlagen ist keine Abstimmung erforderlich, aber es ist obligatorisch, die Maßnahme dem Verwalter zu melden.

Eine geteilte Gelegenheit zu sparen und in die Zukunft zu blicken

Die Photovoltaik in Wohnanlagen stellt eine der intelligentesten und nachhaltigsten Lösungen dar, um Energiekosten zu senken, den Immobilienwert zu steigern und aktiv zur ökologischen Übergang beizutragen. Dank steuerlicher Anreize, gemeinsamer Eigenverbrauchsmodelle und immer zugänglicherer Technologien ist es heute einfacher denn je, das gemeinschaftliche Dach in eine wertvolle Ressource zu verwandeln. Ob es sich um eine zentrale oder private Anlage handelt, die gemeinschaftliche Photovoltaik bietet somit konkrete Vorteile für alle.