Fotovoltaico in condominio: soluzioni, regole e vantaggi per chi vuole fare sul serio

Il fotovoltaico in condominio consiste nell’installazione di pannelli solari su parti comuni dell’edificio – solitamente il tetto – per generare energia elettrica da fonte solare. Può essere realizzato con due configurazioni principali: impianto centralizzato o impianti privati individuali. In entrambi i casi, l'obiettivo è ridurre il prelievo dalla rete elettrica e migliorare la sostenibilità dell'immobile.

In un contesto di costi energetici sempre più elevati, puntare sull'autoproduzione di energia da fonti rinnovabili è una scelta vantaggiosa. Il fotovoltaico in condominio permette di abbattere le spese relative all'energia elettrica per le parti comuni e, nei casi di impianti individuali, anche per le utenze private. Inoltre, contribuisce ad aumentare la classe energetica dell'edificio, con un effetto positivo anche sul valore degli appartamenti.

A differenza degli impianti installati su case unifamiliari, il fotovoltaico condominiale implica la condivisione di spazi, costi e benefici tra più soggetti. Questo richiede una gestione più strutturata, soprattutto a livello normativo e organizzativo, ma offre anche l’opportunità di accedere a economie di scala, incentivazioni e forme innovative di consumo collettivo.

Le principali soluzioni disponibili per l’energia rinnovabile in condominio

Impianto fotovoltaico centralizzato per le parti comuni

L'impianto fotovoltaico centralizzato è una soluzione condivisa tra più condomini che decidono di installare pannelli solari per servire esclusivamente le utenze comuni dell'edificio, come l'illuminazione delle scale, l'ascensore, il cancello automatico o la sala condominiale. L'energia prodotta non può essere utilizzata per le singole abitazioni private, ma consente una notevole riduzione delle spese comuni.

Per l'installazione è necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale con maggioranza semplice, cioè almeno il 50% più uno dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. Solo i condomini favorevoli partecipano alle spese e beneficiano dei vantaggi. Questo consente la creazione di un gruppo ristretto che finanzia l'impianto e ne trae beneficio, senza obbligare chi è contrario.

Il sistema può essere integrato con batterie di accumulo per immagazzinare l'energia prodotta durante il giorno e utilizzarla nelle ore serali. Inoltre, l'energia in eccesso non autoconsumata può essere ceduta alla rete elettrica, con la possibilità di ottenere compensazioni economiche attraverso meccanismi come lo Scambio sul Posto o il Ritiro Dedicato, entrambi gestiti dal GSE.

L'impianto centralizzato, se ben progettato e gestito, consente un ritorno sull'investimento in tempi contenuti, una riduzione stabile dei costi e un miglioramento dell'efficienza energetica complessiva dell'edificio.

Impianto fotovoltaico autonomo per singole unità immobiliari

Accanto alla soluzione condivisa, esiste anche la possibilità per ogni singolo condomino di installare un impianto fotovoltaico privato, anche utilizzando parti comuni dell'edificio. Questo tipo di intervento è garantito dall'articolo 1122-bis del Codice Civile, che tutela il diritto del singolo proprietario a migliorare l'efficienza energetica della propria abitazione.

L'installazione è possibile purché non venga alterata la destinazione d'uso delle parti comuni e non si compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'immobile. Quando si interviene su edifici soggetti a vincoli storici o paesaggistici, potrebbe essere richiesto un nulla osta della Sovrintendenza o la presentazione di una pratica edilizia al Comune (CILA o SCIA).

Non è necessario ottenere l'approvazione dell'assemblea condominiale, ma è obbligatorio comunicare l'intenzione all'amministratore. La legge tutela quindi la libertà individuale del condomino, pur nel rispetto delle regole condivise.

La legittimità di questa pratica è stata confermata anche dalla sentenza n. 1337/2023 della Corte di Cassazione, che ha ribadito il diritto del singolo a realizzare impianti solari su parti comuni, a condizione che vengano rispettati i diritti degli altri condomini e le norme vigenti.

Normative e obblighi burocratici per il fotovoltaico condominiale

Documentazione, permessi e comunicazioni per l’installazione

Oltre alla delibera assembleare, è necessaria la progettazione a norma CEI, la connessione alla rete elettrica con autorizzazione del distributore e, in alcuni casi, l’ottenimento di titoli edilizi.

Gli impianti sotto i 20 kW generalmente beneficiano di una procedura semplificata: dichiarazione di inizio attività, comunicazione a ENEA e accesso diretto agli incentivi.

Uso delle parti comuni secondo il Codice Civile

L’articolo 1102 del Codice Civile prevede che tutti i condomini possano usare le parti comuni, a condizione di non impedire l’analogo diritto agli altri. Questo principio regola anche l’uso del tetto per i pannelli solari.

Quando e come aggiornare il regolamento condominiale

Se il regolamento in vigore non contempla l’uso del tetto per impianti solari, è opportuno aggiornarlo, specificando criteri di assegnazione degli spazi, limiti di potenza e norme tecniche.

Costi, detrazioni fiscali e agevolazioni per il fotovoltaico in condominio

Quanto costa un impianto fotovoltaico condominiale?

Il costo medio per un impianto fotovoltaico condominiale da 7 kWp si aggira intorno ai 10.000 euro, comprensivi di progettazione, installazione e gestione delle pratiche burocratiche. A questa cifra possono aggiungersi eventuali sistemi di accumulo, che aumentano l'autonomia energetica ma incidono anche sul budget complessivo.

Detrazioni fiscali al 50% e altri vantaggi

Le spese sostenute per l’installazione dell’impianto possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, secondo quanto previsto per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Per accedere all’agevolazione è fondamentale:

• effettuare pagamenti tracciabili (bonifico parlante),

• conservare tutte le fatture e ricevute,

• inviare la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori,

• registrare l’impianto presso il GSE (Gestore dei Servizi Energetici).
  
  
  

Agevolazioni locali e bandi per l’efficienza energetica

Oltre alle detrazioni nazionali, molte Regioni, Comuni e Camere di Commercio promuovono bandi e incentivi locali, anche a fondo perduto o con finanziamenti a tasso agevolato, per favorire l’efficienza energetica nei condomini. È consigliabile consultare regolarmente i siti istituzionali per non perdere queste opportunità.

Comunicazioni obbligatorie e tracciabilità

La comunicazione all’ENEA va trasmessa tramite il portale ufficiale entro 90 giorni dalla fine dei lavori. La mancata trasmissione può comportare la perdita del diritto alla detrazione. La tracciabilità dei pagamenti è inoltre condizione imprescindibile per l’accesso ai benefici fiscali.

Gestione del tetto e suddivisione degli spazi per i pannelli solari

Chi può accedere e installare sul tetto condominiale?

Ogni condomino può proporre un progetto di utilizzo, ma l’uso deve essere compatibile con i diritti altrui. In caso di richieste multiple, è preferibile procedere con un criterio equo, ad esempio una suddivisione per millesimi o superfici equivalenti.

Regole per l’uso delle parti comuni per la produzione di energia solare

Gli impianti devono essere progettati in modo da non impedire la futura installazione di altri impianti da parte di altri condomini. Un regolamento condiviso può prevenire conflitti.

Accordi tra condomini e risoluzione delle controversie

Un accordo scritto, eventualmente depositato presso l’amministratore, permette di chiarire i diritti di uso e manutenzione. Può includere anche clausole sulla cessione in caso di vendita dell’appartamento.

In caso di disaccordi, è consigliabile ricorrere alla mediazione civile, evitando lunghe e costose controversie giudiziarie.

Simulazione dei benefici economici e ambientali

Il simulatore GSE per valutare il ritorno dell’investimento

Il GSE mette a disposizione un simulatore online che consente di valutare la convenienza dell’impianto. Basta inserire alcuni dati tecnici e si ottengono stime su produzione, autoconsumo e risparmi annui.

Ogni kWh prodotto da fonte solare evita l’emissione di circa 0,5 kg di CO2. In un condominio, l’impatto può essere significativo, contribuendo agli obiettivi europei di decarbonizzazione.

Payback dell’impianto: in quanto tempo si ripaga

Il tempo di rientro varia da 5 a 9 anni, a seconda del costo dell’impianto, dell’autoconsumo e della presenza di batterie. Gli incentivi accelerano sensibilmente questo processo.

Gli impianti centralizzati beneficiano di economie di scala, ma richiedono un accordo tra più soggetti. Gli impianti individuali sono più semplici da gestire, ma possono essere meno convenienti se realizzati su piccola scala.

Autoconsumo collettivo e comunità energetiche nel contesto condominiale

Cos’è l’autoconsumo condiviso tra condomini

Si tratta di un modello in cui l’energia prodotta da un impianto comune viene ripartita tra più utenti, sulla base di quote prestabilite. È regolamentato dal Decreto Milleproroghe e incentivato dallo Stato.

Vantaggi economici e organizzativi per il condominio

Gli utenti possono abbattere notevolmente i costi in bolletta, migliorando al tempo stesso la resilienza energetica dell’edificio. Inoltre, si favorisce la collaborazione tra vicini.

Configurazioni possibili per impianti condivisi

Nel condominio, i partecipanti devono essere collegati alla stessa cabina di trasformazione.

Le CER permettono anche a più edifici di condividere energia, creando reti locali virtuose e accedendo a tariffe incentivanti definite dal GSE.

Gestione e governance della produzione energetica condivisa

La gestione può essere affidata a un soggetto terzo, come una ESCo o una cooperativa. Serve un regolamento che disciplini ripartizioni, manutenzioni e decisioni comuni.

Vantaggi del fotovoltaico in condominio: una scelta intelligente

• Riduzione delle spese condominiali e bollette più leggere: L'energia autoprodotta permette di ridurre, talvolta azzerare, i costi di illuminazione e servizi comuni. Nel lungo periodo, il risparmio si traduce in un minor impatto sulle rate condominiali.

• Sostenibilità ambientale e minore impatto climatico: Installare un impianto fotovoltaico significa contribuire alla transizione ecologica, riducendo le emissioni e incentivando uno stile di vita più responsabile.

• Incremento del valore dell’immobile e dell’efficienza energetica: un condominio con impianto solare risulta più attrattivo sul mercato immobiliare. L'aumento della classe energetica incide positivamente anche sulla vendibilità degli appartamenti.

• Maggiore cooperazione e benessere nella vita condominiale: Un progetto condiviso può rafforzare i rapporti tra vicini, favorendo un clima più collaborativo e proattivo nella gestione degli spazi comuni.

• Possibilità di evolvere verso nuovi modelli di energia condivisa: Il fotovoltaico è il primo passo verso un futuro energetico più equo e partecipato, fatto di reti intelligenti, scambi peer-to-peer e comunità locali resilienti.

FAQ - Domande frequenti

Come dividere il tetto condominiale per il fotovoltaico?

La divisione del tetto può seguire criteri proporzionali ai millesimi di proprietà oppure accordi tra condomini, sempre nel rispetto dell’uso equo delle parti comuni. In caso di progetti individuali, l’installazione non deve impedire analoghi usi futuri da parte degli altri condomini.

Qual è la maggioranza condominiale necessaria per installare un impianto fotovoltaico?

Per un impianto centralizzato, è richiesta la maggioranza semplice dell’assemblea: 50% + 1 dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. Per impianti individuali non è necessaria una votazione, ma è obbligatorio comunicare l’intervento all’amministratore.

Un'opportunità condivisa per risparmiare e guardare al futuro

Il fotovoltaico in condominio rappresenta una delle soluzioni più intelligenti e sostenibili per ridurre i costi energetici, aumentare il valore dell’immobile e contribuire attivamente alla transizione ecologica. Grazie agli incentivi fiscali, ai modelli di autoconsumo condiviso e alle tecnologie sempre più accessibili, è oggi più facile che mai trasformare il tetto condominiale in una risorsa preziosa. Che si tratti di un impianto centralizzato o privato, il fotovoltaico condominiale offre quindi benefici concreti per tutti.